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Plus-values immobilières - Exonération de la résidence principale
Le 05 / 03 / 2015

Condition de l'exonération

Le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Cette condition exclut de l'exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette qualité au moment de la vente. Par suite, l'exonération ne s'applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, sont devenus vacants ou sont à la disposition du titulaire d'un logement de fonction (voir toutefois ci-dessus).

L'exonération est également refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.

 

Ce principe comporte 4 assouplissements :

 

immeuble occupé jusqu'à sa mise en vente : l'administration fiscale admet, lorsque l'immeuble a été occupé jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération s'applique à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente. Il ne peut être fixé, a priori, aucun délai maximum pour la réalisation d'une telle cession. Il s'agit d'une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.). L'administration a toutefois précisé en 2004, que dans la majorité des cas, un délai d'une année devait constituer le délai maximal. En septembre 2009 l'administration a admis un assouplissement à cette règle compte tenu contexte immobilier difficile se traduisant par un allongement des délais de vente. Ainsi, pour les cessions réalisées en 2009 et 2010, l'administration admet de porter le délai normal de cession de 1 an à 2 ans.
Par ailleurs, le seul fait que le logement soit resté inoccupé pendant un délai anormalement long avant sa vente ne suffit pas à faire perdre à celui-ci sa qualité de résidence principale, et donc à continuer de bénéficier de l'exonération de la plus-value, dès lors que le cédant peut justifier ce délai par des circonstances particulières ;

 

immeuble cédé après le départ du cédant en maison de retraite ou dans un établissement spécialisé pour adulte handicapé  ;

 

immeuble occupé par le futur acquéreur : l'administration fiscale admet que l'exonération s'applique lorsque l'immeuble est occupé par le futur acquéreur avec qui un compromis de vente a été signé. Deux conditions doivent être simultanément réunies :

la convention d'occupation temporaire doit être intrinsèquement liée à la vente,

le contrat de vente doit être passé dans un délai normal à compter de la signature du compromis ;

 

immeuble cédé par des époux, partenaires de PACS ou concubins séparés ou divorcés : Il convient de distinguer selon que la résidence principale des époux, partenaires ou concubins séparés ou divorcés est en cours de construction ou achevée :

un immeuble en cours de construction ne constitue pas, au moment de sa vente, la résidence habituelle et effective du cédant. La plus-value réalisée à l'occasion de cette vente ne peut donc en principe bénéficier de l'exonération. Toutefois, dans le cas où la cession d'un immeuble en cours de construction est réalisée par un couple en instance de séparation ou de divorce, l'administration fiscale admet que l'exonération prévue en faveur des résidences principales puisse s'appliquer. Deux conditions doivent être simultanément réunies : les intéressés doivent apporter la preuve que l'immeuble cédé était destiné à leur habitation principale et ils ne doivent pas, par ailleurs, être propriétaires du logement qu'ils occupent durant la construction de leur future habitation ;

pour les immeubles qui constituaient la résidence principale des époux, partenaires ou concubins lors de la séparation, la condition tenant à l'occupation du logement à titre d'habitation principale au jour de la cession n'est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l'un d'eux a été contraint de quitter le logement qui constituait alors sa résidence principale. L'administration fiscale admet, dans cette situation, que l'exonération prévue en faveur des résidences principales peut s'appliquer. Deux conditions doivent être simultanément réunies : le logement constituait la résidence principale des époux, partenaires ou concubins lors de la séparation (la circonstance que le contribuable est propriétaire du logement qu'il occupe à la date de la cession de l'ancienne résidence commune des époux n'est pas de nature à écarter le bénéfice de l'exonération) et la cession du logement est motivée par leur rupture. Le bénéfice de cette exonération n'est subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation et la date de mise en vente.

 

Sources


CGI, art. 150 U, II

BOFIP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-10-40-10

CE, 6 oct. 2010, n°308051

Rép. min. à M. Priou, n°42316, JOANQ 8 sept. 2009

Rép. min. à M. Breton, n°14197, JOANQ 8 avr. 2008

Rép. min. à M. Ménard, n°80976, JOANQ 25 avr. 2006